מחירי דירות בדובאי: איך מוצאים את המספר האמיתי

למה אין תשובה אחת לשאלה הזאת

״כמה עולה דירה בדובאי״ היא השאלה הראשונה שכל משקיע שואל, והיא בעצם שלוש שאלות שונות שהתערבבו. מה מבקשים על דירות בדובאי היום, בכמה דירות נמכרו בפועל, וכמה תעלה הדירה המסוימת שאתם שוקלים. שלוש תשובות שונות, שלושה מקורות נתונים שונים, ושלושה מספרים שונים למה שנשמע כמו מחיר דירה אחד, ורוב האתרים בעברית עונים על שלושתן במספר אחד.

המאמר הזה לא ייתן לכם מספר אחד. הוא ייתן לכם משהו ששווה יותר: את הדרך להגיע למספר הנכון שלכם, מתוך הנתונים שדובאי עצמה מפרסמת.

מחיר בקשה מול מחיר עסקה רשומה

זו ההבחנה החשובה ביותר בכל המאמר, והיא מסבירה למה שני מקורות מכובדים יכולים לתת לאותה שכונה שני מספרים שונים לגמרי.

מחיר בקשה

מה שמוכר מבקש במודעה. זהו המספר שמופיע בפורטלי התיווך, והוא אינו מעיד על כלום עד שמישהו הסכים לשלם אותו.

מחיר עסקה רשומה

הסכום שנרשם בפועל ברשות המקרקעין כשהבעלות עברה. על הסכום הזה שולמה אגרת ה-4%, ולכן אין לאף צד תמריץ לנפח אותו.

מחיר על הנייר

מחירון של יזם ליחידה שעדיין לא נבנתה. הוא נקבע על ידי היזם ולא על ידי השוק, והוא שוק נפרד מהשוק המשני.

כשאתם רואים טבלת מחירים באתר ישראלי, שאלו שאלה אחת: מאיזה משלושת אלה היא שואבת. אם לא כתוב שם, הסיכוי הגבוה ביותר הוא מחירי בקשה, כי הם הקלים ביותר לאיסוף. זה נכון במיוחד לכל טבלה שמציגה מחיר ממוצע לשכונה.

שלושה מקורות רשמיים שדובאי מפרסמת

בניגוד לרוב שווקי הנדל״ן בעולם, דובאי מפרסמת את הנתונים שלה בעצמה, בחינם ובאופן פתוח. מי שמצטט מפורטל תיווך עושה זאת מנוחות ולא מחוסר ברירה.

מערכת הנתונים של ה-DLD

מאגר שניתן לחיפוש של עסקאות, שכירויות, פרויקטים, הערכות שווי, בניינים, יחידות, מתווכים ויזמים. כל קטגוריה ניתנת להורדה כ-CSV.

Dubai Pulse

פלטפורמת הנתונים הפתוחים של העיר, שמחזיקה את ההיסטוריה המלאה של העסקאות. לשם מפנה ה-DLD עצמו מי שמחפש נתוני שנים קודמות.

מדד מחירי הדיור, RPPI

מדד רשמי של ה-DLD למחירי מגורים, בנוי על מודל רגרסיה הדונית שמנטרל מאפייני נכס. שנת הבסיס היא 2012, והוא מתפרסם חודשי, רבעוני ושנתי, בחלוקה לדירות ולווילות.

מה ה-DLD עצמו כותב על המדד שלו

וכאן מגיע החלק שלא נמצא באף מדריך בעברית. בעמוד הרשמי של מדד מחירי הדיור, רשות המקרקעין של דובאי מציינת במפורש שאין להשתמש במדד למטרות מסחריות, ובכלל זה לתמחור, לקבלת החלטות השקעה ולמדידת ביצועים.

זו לא סיבה להתעלם מהמדד. זו סיבה להשתמש בו למה שהוא כן טוב בו, כלומר לשאלה ״לאן השוק זז״, ולהשאיר את השאלה ״כמה עולה הדירה הזאת״ לעסקאות רשומות בבניין עצמו.

המספרים הרשמיים שכן ניתן לצטט

רשות המקרקעין מפרסמת נתוני פעילות רבעוניים בהודעות רשמיות. אלה מספרים של הרשות עצמה, עם תאריך, והם מתארים היקף פעילות ולא מחיר למ״ר.

אלה נתוני פעילות ולא מחירי נכסים. מה המספרים האלה אומרים למשקיע: שהשוק נזיל, שהוא גדל במספר המשתתפים ולא רק במחיר, ושחלק גדול מהקונים הם משקיעים חדשים. מה הם לא אומרים: כלום על המחיר שתשלמו אתם.

מה באמת קובע את המחיר של יחידה מסוימת

שתי דירות באותה שכונה, באותו גודל, יכולות להימכר בפער של עשרות אחוזים. אלה המשתנים שעושים את ההפרש, לפי עוצמת ההשפעה שלהם.

1. השכונה. המשתנה החזק ביותר. פער של פי שלושה ויותר במחיר למ״ר בין שכונות באותה עיר הוא רגיל לגמרי. הפער בין Downtown Dubai לבין JVC או DLRC ממחיש את זה טוב מכל הסבר.
2. על הנייר מול מוגמר. יחידה שעוד לא נבנתה מתומחרת אחרת מיחידה שאפשר להשכיר מחר. במתחם שלם שעדיין אין בו שורת מסירות, כמו בDubai Islands, אין בכלל צד שני להשוואה. הפער הוא הערך של הזמן ושל הסיכון.
3. הקומה והתצפית. במגדלים, הפרש המחיר בין קומה נמוכה לגבוהה באותו קו דירות הוא משמעותי.
4. היזם. שם של יזם עם היסטוריית מסירות טובה נסחר בפרמיה, והפרמיה הזאת אמיתית.
5. לוח התשלומים. שתי יחידות באותו מחיר נקוב אינן באותו מחיר אם אחת נפרסת לשלוש שנים והשנייה לשמונה.
6. דמי הניהול. לא משפיעים על מחיר הקנייה וכן על מה שהנכס מחזיר. פירוט בעמוד דמי ניהול בדובאי.

איך לבדוק מחיר של נכס ספציפי

1. היכנסו למערכת הנתונים של רשות המקרקעין ובחרו בעסקאות.
2. סננו לפי הקהילה ולפי סוג היחידה, לשנה האחרונה בלבד. עסקאות מלפני שלוש שנים מעוותות את התמונה.
3. הסתכלו על הפיזור ולא על הממוצע. הממוצע בשכונה שיש בה גם סטודיו וגם פנטהאוז אינו מתאר אף אחת מהן.
4. הצליבו מול שכר הדירה במדד השכירות הרשמי, כדי לגזור תשואה משני מספרים שמגיעים מאותו מקור.
5. ברכישה על הנייר, השווו את מחיר היזם לעסקאות שנרשמו בבניינים מוגמרים באותה קהילה. הפער ביניהם הוא מה שאתם מקבלים על הסיכון שאתם לוקחים.

מה אנחנו מפרסמים ומה לא

בעמודי האזורים שלנו מופיעים מחירים ותשואות רק כשהם נשענים על עסקאות רשומות ועל מדד השכירות הרשמי, וכשהחישוב גלוי לצדם. כשאין לנו את הנתונים האלה לאזור מסוים, אנחנו כותבים שאין, במקום להעתיק ממוצע מפורטל.

אם אתם שוקלים רכישה על הנייר, כדאי לקרוא גם את עלויות הרכישה, כי המחיר שמופיע במודעה אינו הסכום שיצא מהחשבון. ולפני כל אלה, בדקו שמי שמוכר לכם מורשה.

חשוב לדעת